In der Tat profitieren immer mehr von erheblich vergünstigten Immobilien, die unter den Hammer gekommen sind.

“Mein Traumhaus – aus der Zwangsversteigerung!“ Sie glauben es nicht?

Die wichtigsten Fragen zur Zwangsversteigerung:

1. Was ist eine Zwangsversteigerung (ZVG)?
2. Wo finden diese ZVG statt und wie laufen sie ab?
3. Welche Voraussetzungen zum Mitbieten gibt es?
4. Wie kann ich aus einer ZVG profitieren?
5. Wo liegen die Risiken und wie kann ich mich gegen sie absichern?

Mit unserer Hilfe können Sie schon bald als Meistbietender einer Zwangsversteigerung neuer Eigentümer des gewünschten Eigenheims werden.

Nutzen Sie also die Gegebenheiten und erheblichen Preisvorteile auf dem Markt der Zwangsversteigerungen und äußern Sie uns Ihre Wünsche

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und sorgt für die passende Finanzierung der Zwangsversteigerungsobjekte.

Das Zwangsversteigerungsgesetz regelt in Deutschland alle Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen die als Verfahren der Zwangsvollstreckung in ein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht durchgeführt werden.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren das den Vorschriften der Zivilprozessordnung unterliegt und im deutschen Wohnungseigentumsgesetz §39 geregelt ist. Das bedeutet, dass ein Anspruch mit staatlichen bzw. juristischen Machtmitteln durchgesetzt wird.

Der Gläubiger (in der Regel der Hypothekengläubiger = Bank) nutzt die Möglichkeit seinen Anspruch zu befriedigen, indem das unbewegliche Vermögen d.h. die Immobilie vollstreckt wird.

Beim Zwangsvollstreckungsverfahren findet die Zwangsversteigerung grundsätzlich nach der Grundregel einer gängigen Versteigerung statt:
Dem Meistbietenden wird der Zuschlag erteilt.

Diese Verfahren setzen einen oben genannten Gläubigerantrag voraus und – wie auch die Zwangsverwaltung – eine mit Vollstreckungstitel (z.B. Urteil) festgestellte Forderung. In Folge der Versteigerung verliert der Schuldner das Eigentum an der Immobilie. Aus dem Versteigerungserlös, den der Ersteher zahlen muss, werden die Gläubiger befriedigt, soweit das Meistgebot ausreicht.

Zur Versteigerung kommen hauptsächlich:
• Grundstücke (ohne und mit Bebauung aller Art)
• Wohnungs- und Teileigentumseinheiten (Eigentumswohnung, Ladenlokal)
• Erbbaurechte (Gebäude ohne Grundstückseigentum).
Wo finden diese ZVG statt und wie laufen sie ab?

Die Zwangsversteigerungen finden im Sitzungssaal der zuständigen Amtsgerichte statt. Alle Termine und Objektdaten lassen sich auch direkt auf den jeweiligen Gerichtstafeln der Amtsgerichte, auf deren Internetseiten oder im Bundesanzeiger einsehen.

Vor dem Versteigerungstermin muss das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert des Versteigerungsobjekts feststellen. In der Regel wird hierfür ein Sachverständiger beauftragt, der ein genaues Verkehrswertgutachten erstellt, jedoch kann auch ein bereits vorhandenes Gutachten als Grundlage für die Verkehrswertermittlung dienen. Das Gutachten kann auch von Bietinteressenten eingesehen werden und beinhaltet:

Ein Wertermittlungsverfahren das den Boden-, Sach- und Ertragswert ermittelt. Es wird eine möglichst objektive Aussage über den Wert des zu versteigernden Objektes gemacht, dabei sollen subjektive und besondere Einflüsse möglichst ausgeschaltet werden und der objektivierte Preis (=Wert) bestimmt werden.

Der Bodenwert wird mittels eines Vergleichswertverfahrens bestimmt bei dem ähnliche Marktobjekte, deren Preis bekannt ist in Vergleich gezogen werden. Da Zuschnitt und Fläche den Bodenwert von Grundstücken häufig am deutlichsten beeinflussen, sollten diesbezügliche Vergleiche eines Objektes mit Richtwerten vor allem daran ausgelegt werden, welche Kennzahlen (typische Straßenfrontbreite, Tiefe, Fläche, Geometrie) in dem fraglichen Gebiet vorrangig anzutreffen sind. Es müssen teilweise auch weitere Faktoren einbezogen werden wie z.B. das Alter des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes. Jedoch ist dieses Verfahren am geeignetsten vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und Eigentumswohnungen.

Der Sachwert wird durch Faktoren wie die Herstellungspreise baulicher Anlagen, der Außenanlagen, und sonstiger fest mit dem Grundstück oder Bauwerk verbundener Einrichtungen sowie dem Baualter ermittelt. Der Verkehrswert – als Sachwert- ergibt sich schließlich aus dem angepassten Gesamtherstellungswert zuzüglich dem Bodenwert in bebautem Zustand. Geeignet ist das Verfahren hauptsächlich für Objekte, die zur Eigennutzung erworben werden wie z.B. bei Einfamilienhäusern.

Beim Ertragswertverfahren ist der Wert der Gebäude auf Grundlage ihrer Erträge zu ermitteln. Es dient in erster Linie der Wertermittlung von Renditeobjekten d.h. wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist. Mit mehreren Verfahren wie z.B. unter der Berücksichtigung der Restnutzungsdauer, der Art der Baunutzung oder den regionalen Verhältnissen wird der mögliche Ertrag des Objektes aufgefasst.

Sonst enthält ein derartiges Gutachten:

– Auflistung aller Objektmängel und notwendigen Investitionen aus Sicht eines Bauprofis
– reich bebildertes Exposé

Im Gesamten geht diese Art von Immobilienexposé weit über das eines Maklers hinaus und gibt dem Interessenten mehr Sicherheit und absolute Transparenz.

Anschließend wird auf Grundlage dieses Gutachtens der Verkehrswert durch Beschluss festgesetzt. Wenn keine Beschwerden seitens der Beteiligten vorliegen kann der Versteigerungstermin bestimmt werden. Im Versteigerungstermin gibt der zuständige Rechtspfleger alle für das Objekt wesentlichen juristischen und tatsächlichen Informationen bekannt und legt die Versteigerungsbedingungen sowie das geringste Gebot fest. Sofern in der mindestens dreißigminütigen Bietzeit ein ausreichendes Meistgebot erzielt wird, kann der Zuschlag erteilt werden, durch den der Ersteher neuer Eigentümer wird. Zum Schutz des bisherigen Eigentümers gibt es Wertegrenzen bezüglich der Gebotshöhen, unter denen kein Zuschlag erteilt werden darf. Diese Wertegrenzen sind wie folgt:

5/10 Grenze: Der Zuschlag ist von Amts wegen zu versagen, wenn im maßgeblichen Termin nicht mindestens 5/10 des Verkehrswertes geboten werden.
7/10 Grenze: Sofern das Gebot 7/10 des festgesetzten Werts nicht erreicht, muss auf Antrag der Gläubiger (bank) auch mit der Versagung des Zuschlags gerechnet werden.

Auch bei einem Gebot über 7/10 kann der betreibende Gläubiger einer Zuschlagserteilung widersprechen, jedoch kann der Zuschlag aber nur einmal wegen Nichterreichens der 5/10 – oder 7/10 – Grenze versagt werden; deshalb gibt es diesen Schutz in späteren Terminen nicht mehr. Ab dem zweiten Termin ist deshalb für Sie die Möglichkeit gegeben einen wirklichen Spitzenpreis zu erzielen und sich Ihre Traumimmobilie zu sichern!

Sobald der Zuschlag beim Gericht rechtskräftig erteilt wurde ist man Eigentümer des Objektes.
Der Zuschlag erfolgt in der Regel am Ende der Bietstunde, wenige Wochen später dann ist er rechtskräftig.
Nach dem rechtskräftigen Zuschlag kann man unmittelbar einziehen bzw. gegebenenfalls renovieren.
Beim Erwerb eines Mietobjekts wird das Mietverhältnis zunächst nicht berührt und bleibt unverändert bestehen, jedoch besitzt der neue Erwerber alle Möglichkeiten der Kündigung und Objekträumung.

Welche Voraussetzungen zum Mitbieten gibt es?

Jeder mündige Bürger ab 18 Jahren kann an Zwangsversteigerungen teilnehmen – allerdings besteht für jeden der persönlich mitbieten will eine Ausweispflicht per gültigem Personalausweis oder Reisepass. Sollte für eine andere Person geboten werden, muss eine notarielle Bietervollmacht vorgelegt werden.

Wenn Sie bieten, wird eine sofortige Sicherheit von 10% des festgesetzten Verkehrswertes verlangt. Diese Sicherheitsleistung kann erbracht werden durch:

Überweisungen: Der Betrag muss vor dem Versteigerungstermin auf ein Konto der Gerichtskasse gutgeschrieben werden und es muss ein Nachweis hierüber im Termin vorliegen. Bei der Überweisung ist unbedingt das zuständige Amtsgericht mit dem Aktenzeichen des Verfahrens anzugeben. Wird diese Sicherheitsleistung nach dem Versteigerungstermin nicht mehr benötigt, da ein anderer Meistbietender geworden ist, dann wird der geleistete Betrag unverzüglich von der Gerichtskasse zurücküberwiesen.

Bankbürgschaft: Eine selbstschuldnerische, unbedingte und unbefristete Bürgschaft einer deutschen Bank oder Sparkasse

Bundesbankschecks und Verrechnungsschecks: Bestätigte Bundesbank- oder Landeszentralbankschecks oder Verrechnungsschecks eines inländischen Kreditinstituts, die frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sind.

Mit Sparbüchern oder gewöhnlichen Schecks kann keine Sicherheit geleistet werden und wenn Sie bei Abgabe Ihres Gebotes eine geforderte Sicherheitsleistung nicht oder nicht vollständig erbringen, dann muss der Rechtspfleger Ihr Gebot als unwirksam zurückweisen.

Wir sind Ihnen gerne bei Fragen zu Ihrer Sicherheitsleistung und allen weiteren Anliegen behilflich.

Sofern der Zuschlag erteilt worden ist wird durch das Gericht ein besonderer Termin zur Erlösverteilung anberaumt.
Die Zeitspanne zwischen dem Versteigerungs- und dem Verteilungstermin liegt bei 6-8 Wochen. Erst in diesem Termin ist der restliche Ersteigerungspreis zu zahlen. Der genaue Verteilungstermin kann auf Wunsch mit dem Gericht vereinbart werden.

Wie kann ich aus einer ZVG profitieren?

Noch nie war die Chance günstig Immobilien zu erwerben so groß wie heute. Zwangsversteigerungen bieten Ihnen diverse Vorteile gegenüber dem konventionellen Erwerb von Immobilien:

• Erwerb beim Ersttermin in Höhe von bis zu 50% des Verkehrswertes möglich — bei folgenden Terminen kann der Kaufpreis sogar erheblich darunter liegen

• Zugriff auf ein Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigers schafft mehr Sicherheit und Preistransparenz

• keine Maklercourtage bedeutet bis zu 6% Ersparnis im Vergleich zum klassischen Immobilienkauf mit Makler

• keine Notarkosten; es fällt lediglich eine Zuschlagsgebühr an, die üblicherweise etwas unterhalb der Notarkosten liegt

• lastenfreier Erwerb, da Sie in der Regel bei Versteigerungsobjekten kein Problem mit den Verbindlichkeiten der bisherigen Eigentümer und mit den Belastungen ihrer Grundstücke haben, außer es wird vom Rechtspfleger ausdrücklich bekanntgegeben (siehe Unterpunkt Wo liegen die Risiken und wie kann ich mich gegen Sie absichern?)

• für Immobilienerwerber außerordentliche Chancen, aufgrund der enormen Zunahme an Zwangsversteigerungen

Wo liegen die Risiken und wie kann ich mich gegen Sie absichern?

Grundsätzlich sind Garantie, Gewährleistung oder gar Rücktritt vom Kauf bei zwangsversteigerten Immobilien ausgeschlossen, deshalb sollte wenn möglich die zu versteigernde Immobilie zusammen mit einem Architekten in Augenschein genommen werden.

Des weiteren sollte man sich über etwaige Eintragungen im Grundbuch, wie lebenslange Wohnrechte und ähnliches, informieren.

Der Käufer ersteigert solche Lasten mit allen rechtlichen Konsequenzen. Dies bedeutet im Klartext, dass der Ersteher auf eigenes Risiko das Objekt erwirbt, eine Mängelhaftung gibt es nicht. Der Ersteher hat also keinerlei Schadenersatzansprüche bei dem Vorliegen von Bauschäden oder Baumängeln, weder gegen den Bauträger, Bauunternehmer, Architekten oder Handwerker noch gegen den Eigentümer bzw. Schuldner selbst.

Um sich diese Konsequenzen zu ersparen sollten Ihr Baufachmann (befreundeter Architekt, Bauingenieur) und Sie sich alle wesentlichen Beobachtungen notieren und wie folgt zusammenfassen:

1. Bausubstanz: Baujahr, An- oder Umbau, Modernisierung, Mauerwerk, Keller, Dach, Schallschutz, Wärmedämmung

2. Haustechnik: Heizungsanlage, Warmwasserversorgung, Abwasserbeseitigung, Elektroanlagen, Sanitärinstallation, Fernsprechanschluss, Rundfunk- und Fernsehantenne

3. Bauschäden und -mängel: z.B. Feuchtigkeitsschäden, Putz- oder Setzrisse

4. Ausstattung: Fenster, Türen, Decken, Fußbodenbelag, Innenwände, Extras

5. Grundriss: Grundrisslösung, Größe und Himmelsrichtung der Wohn- und Schlafräume; Zugang zu Küche, Essecke, Bad, WC, Diele, Flur

Andernfalls steht Ihnen beim Amtsgericht das ungekürzte gerichtliche Wertgutachten zur Einsichtnahme jederzeit zur Verfügung. Eine persönliche Besichtigung, auch wenn diese nur von außen möglich ist, sollten Sie immer durchführen. In der Regel hilft es mit der zuständigen Hausverwaltung, Eigentümer oder Mieter in Kontakt zu treten.

Erkundigen Sie sich beim Bauplanungsamt nach Bauleitplanungen (Flächennutzungs- und Bebauungsplan).
Im Bauaufsichtsamt erfahren Sie, ob das Objekt irgendwelchen Nutzungsbeschränkungen unterliegt, ob Baulasten bestehen oder eventuell noch offene Erschließungskosten auf Sie zukommen. Klären Sie im Wohnungsamt, ob für die Immobilie eine Wohnungsbindung besteht (sozialer Wohnungsbau).

Vor der eigentlichen Versteigerung verliest der Rechtspfleger die Grundbucheintragungen und bezeichnet die Gläubiger, die die Zwangsversteigerung beantragt haben. Im Bekanntmachungsteil wird dargelegt ob offene öffentlich-rechtliche Belastungen (z. B. Grundsteuern), sowie Nebenleistungen der bestehen bleibenden Rechte hinzukommen. Die bestehen bleibenden Rechte sind für Bietinteressenten von besonderer Bedeutung.

Bei Mietverhältnissen eines ersteigerten Objektes zählen die gesetzlichen Kündigungsfristen. Sie können Ihr Recht auf vorzeitige Kündigung in Anspruch nehmen. Bei Eigenbedarf der Immobilie haben Sie ein grundsätzliches Recht auf Räumung und Herausgabe des neu erworbenen Objektes gegen den Eigentümer bei Nichtnachkommen einer Aufforderung.

Fragen & Anregungen zum Thema ZVG: berater@cleverimmo.de